シャーメゾン土地活用メールマガジン

いよいよ新年度がスタートしました。すがすがしい気持ちになって、新しいことにチャレンジしたくなる方も多いのではないでしょうか。今回は、建てる前から考えておきたい賃貸住宅の「リフォーム」をテーマにお届けします。

土地活用 サクセスマガジン VOL.32
リフォームで賃貸住宅の価値アップ!
成功の秘訣は建築前にあり

土地活用 サクセスマガジン VOL.32 リフォームで賃貸住宅の価値アップ! 成功の秘訣は建築前にあり

「賃貸住宅を建てる前からリフォームの話!?」「リフォームしないで安定的に経営するのが理想だけど……」と思われるかもしれませんが、将来の修繕やリフォームを念頭に入れた賃貸計画は健全な経営のプラスになります。賃貸住宅の経営コンサルタントの谷崎さんに話を聞いてみました。

今回教えてくれるのはこのガイド
All About「土地活用」ガイド:谷崎 憲一氏
自らアパート・マンションなどの大家業を営む傍ら、地主さん家主さんの抱える様々な問題の相談機関としてコンサルティング会社を経営。
各種セミナー・講演会実施、新聞発行などを行い、賃貸経営についての
多くの相談に応えている。


Point 1 リフォームには、「維持管理」と「魅力アップ」の2種類がある


賃貸住宅のリフォームには主に2種類の目的があります。ひとつ目は、「メンテナンス的なリフォーム」で、建物や設備の劣化・故障への対応、退去時の室内クリーニングなど、不具合を正常にする復旧工事や修繕など維持管理に関するものです。

※詳細はバックナンバー「長期間にわたって入居者に支持される建物の維持管理方法とは?」をご覧ください。

そして、ふたつ目が「魅力を高めるリフォーム」です。入居者層やライフスタイルの変化に対応して部屋の間取りを一新したり、新しい設備や仕様を導入するなど、家賃下落や長期の空室リスク軽減を目指すものです。賃貸住宅経営は、20年、30年……と、長期にわたるもの。時代や暮らしの変化に物件が対応することができれば、末永く選ばれる賃貸住宅になるばかりでなく、差別化や付加価値によっては周辺の賃料相場より高く貸すことも十分可能です。


10年前、今のようにスマートフォンがある暮らしを想像できたでしょうか? 将来の暮らしがどう変わっていくかを予測するのは難しいですが、変化に備えておくことは重要です。


Point 2 経営の初期段階で将来のリフォームも視野に入れておく


リフォームのタイミングは、入居者の退去時だけでなく、入居中のクレームやリクエストがあった際や、20年、30年のスパンでの計画的な内外装の大規模修繕など、さまざまなケースが考えられます。これらにスムーズに対応していくためには、賃貸住宅経営をスタートするときにある程度の見通しを立てておくことがポイント。リフォームにかかる費用も、メンテナンス費用などと一緒にあらかじめ計画しておくと安心です。

また、空室になってからリフォームをどうするか考えるよりも、入居している段階で「次に空室になったときにはこれをしよう」と計画するのがベター。定期的に物件の建築会社や管理会社から、入居者トレンドや最新の賃貸住宅についての情報を得ておくといいでしょう。


マーケティング情報をもとに、適切なタイミングでリフォーム提案をしてくれる建築会社や管理会社などのパートナーがいれば心強いですね。


Point 3 建物の「構造」がリフォーム成功のカギ


将来、リフォームする可能性を考慮して、賃貸住宅の建築前にしておきたいのが、建物の構造をしっかりと吟味することです。建物の構造次第で、部屋の間取りを変更する場合にも、可変性や自由度が高くなります。さらに、耐久性の高い部材を使用すればメンテナンスサイクルを長くすることができ、結果的に手間とコストを抑えることができます。

また、実際にリフォームを検討するときは、まず、構造をよく知っている建築した会社に相談するのがベター。建築した会社以外で、建物の構造に関わるような工事を行った場合、建築会社の保証の適用外となることもあるのでご注意を。


エレベーターや床の遮音対策など建物の構造に関わる設備は、リフォームで対応することが難しいので、新築時にしっかりと計画しておきましょう。


ここがポイント!

賃貸住宅のリフォームには「維持管理」と「魅力アップ」の2種類があります。リフォームのタイミングはたくさんあり、ともすれば計画や実行が煩雑になりがち。でも、早いうちから計画を立てておき、信頼できる建築会社や管理会社からアドバイスや提案を受けることができれば安心です。また、将来を見越してしっかりした構造で耐久性の高い部材で建築しておくことも大切です。




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