シャーメゾン土地活用メールマガジン

メリークリスマス! この1年間、ご愛読いただきまして、どうもありがとうございました。これからも皆様に役立つ情報をお届けしていきますので、どうぞご期待ください。では、今年最後のメールマガジンをお送りいたします。

土地活用 サクセスマガジン VOL.25
ケーススタディで見る、
賃貸住宅経営の節税効果

土地活用 サクセスマガジン VOL.24 賃貸経営が節税に!? 確定申告をラクに乗り切る方法とは……?

今回教えてくれるのはこのガイド
All About「土地活用」ガイド:谷崎 憲一氏
自らアパート・マンションなどの大家業を営む傍ら、地主さん家主さんの抱える様々な問題の相談機関としてコンサルティング会社を経営。
各種セミナー・講演会実施、新聞発行などを行い、賃貸経営についての
多くの相談に応えている。


前回のメールマガジンでは、賃貸住宅経営が節税につながる可能性があることをお伝えしましたが、今回はもう少し掘り下げてみましょう。仕組みがわかれば、より効果的な節税対策が可能になります! さっそく、賃貸住宅経営のコンサルタントと一緒に具体例を見ていきましょう。


Point 1 給与所得と合算して、所得税を節税できる!


節税対策の一例として、まず、会社勤めの方が副業として賃貸経営を始めた場合を見てみましょう。納税は給与と不動産所得を合算した総所得をもとに計算されますから、給与所得分は会社での年末調整、不動産所得分は個人で確定申告と、2段階の手続きが必要となります。ちょっと面倒ですが、確定申告の内容によっては節税に繋がり税金が戻ってくるケースもたくさんあります!

所定の確定申告書に賃貸経営での収入と必要経費を記入して税務署に提出するのですが、ここでのポイントは、賃貸経営ではさまざまな必要経費が認められることです。

前回のメールマガジンでもお伝えしたように、特に新築で経営を始めた最初の年は、支出が大きくなるため帳簿上で赤字にしやすく、節税効果は大。また、経営が軌道に乗っているときも計上できる経費は多々あります。

さらに、少々、通常の申告(白色申告)よりも提出書類が増えますが、青色申告をすると控除の特典が広がりますよ!


学べば学ぶほど、節税が楽しくなります! 上手に運営して賃貸住宅経営のメリットを最大編に活用しましょう。


Point 2 意外とたくさん! 実際の出費で経費と認められるものは?


では、実際の出費のなかで節税効果のポイントとなる「必要経費」には、どんなものがあるのでしょうか。さっそく見ていきましょう。

●ローンの金利
建物や設備の取得に要した借入金の利息です。賃貸経営は、借入額が多額になりがちな事業ですから、これは見逃せません!

●各種税金
初年度に発生する登録免許税、不動産取得税、印紙税のほか、固定資産税、都市計画税、事業税といった6つの税金が必要経費の対象に。

●オーナー業務にかかる費用
修繕費として、日々の修理やメンテナンスにかかる費用のほか、将来の大規模工事に備えた積立金も認められるケースも。また、委託管理費、仲介手数料、共用部の水道光熱費、損害保険料などをはじめとする出費も必要経費に。

さらに、消耗費品、交通費、通信費、交際費、立退料、税理士や弁護士への報酬なども、経費として申告できます。例えば、管理のためのパソコンやプリンターの購入費用、管理会社や入居者と連絡するための電話代やインターネット代。打ち合わせや物件管理のために使った電車代、ガソリン代、駐車場代。飲食を伴う打ち合わせの場合には飲食費を交際費としても計上できます。


確定申告で正しく経費を申告するために、日頃から領収書やレシートを取っておくのが◎。


Point 3 出費がないのに経費に計上!? 減価償却償却の仕組みって?


非常に多くの経費が計上できることに驚かれた人も多いのでは? 更にここでは、「仕組みがわかりづらい…」という声の多い、減価償却費について解説します。

減価償却費とは、建物の価値が経年とともに減少していく分を、必要経費として計上できる制度です。ポイントは、物件を新築した年に建築費の全額が必要経費になるのではなく、法律で定められたその建物の寿命(法定耐用年数)を分割して計上できること。

計算法は、毎年同じ金額だけ減価償却していく「定額法」と、初年度は償却額が大きく、その後年々小さくなっていく「定率法」の2つの方法があります。平成28年4月1日以降に取得した建物本体に対しては定額法しか認められていませんが、設備部分に関しては選択可能です。ただし、どちらの計算法でも最終的に計上できる総額は同じになります。

定額法の場合、毎年計上できる減価償却費は次の計算式で算出することができます。

減価償却費の額=建物や設備の価格×耐用年数に応じた償却率
※法定耐用年数と償却率は国税庁が発表しています。

例えば、5.000万円(建物の構造部分のみ)で重量鉄骨造の賃貸住宅を建築した場合、建物の構造部分の法定耐用年数は34年、減価償却率は0.030。上の計算式に当てはめて計算すると、

構造部分の減価償却費の額=5,000万円×0.030=150万円

となり、34年間、150万円が経費として計上できます。また、設備部分も減価償却費として計上できます。

これは見逃せませんね。このように、賃貸経営は長期的な節税対策ができる事業です。さらに理解を深めれば、より効果的な節税が可能になるでしょう。


建物の費用は、年数はかかりますがほぼすべて経費として計上できます。これから建築する場合、建物については定額法で計算されることになりますが、設備部分で定率法を併用して償却費をコントロールすることも可能です。


ここがポイント!

賃貸経営の節税効果のポイントは、多くの必要経費を計上できること。特に、減価償却費は長期にわたって効果を発揮! 実際には黒字経営でも帳簿上ではマイナスにすることもできるので、節税となるケースも多々。同時に、固定資産税や相続税の減税効果も期待できます。詳しくはバックナンバーをご覧ください。

賃貸経営のメリットって何?<収益編>
賃貸経営が相続対策になるってどういうこと?




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