シャーメゾン土地活用メールマガジン

いよいよ年の瀬、師走に入りました。何かと慌ただしい季節を迎えますが、体調を崩さないように気を付けたいものですね。さて、今回は賃貸住宅の「売却」をテーマにお届けいたします!

土地活用 サクセスマガジン VOL.23
賃貸経営を続けられなくなったら……?
経営途中の賃貸住宅って売却できる?

土地活用 サクセスマガジン VOL.21 ライフスタイルに合った“選ばれる”賃貸住宅とは?

今回教えてくれるのはこのガイド
All About「土地活用」ガイド:谷崎 憲一氏
自らアパート・マンションなどの大家業を営む傍ら、地主さん家主さんの抱える様々な問題の相談機関としてコンサルティング会社を経営。
各種セミナー・講演会実施、新聞発行などを行い、賃貸経営についての
多くの相談に応えている。


「老後を迎え、賃貸経営から身を引きたい」「新しい事業をすることになった」「急に現金が必要になった」……。長い人生にはさまざまな出来事があります。賃貸経営を中断し、物件を売却せざるを得ないときもあるかもしれません。今回は、「そもそも、入居者がいるのに売却できるの?」「どんな物件だったら買ってもらえるの?」など、賃貸物件の売却についての疑問にお答えします。


Point 1 経営中の賃貸住宅は「収益不動産」として売却できます


入居者のいる賃貸住宅は、「収益不動産」として売却することが可能です。収益不動産とは、家賃収入という収益のあがっている不動産のこと。近年、長期安定型の資産運用のひとつとして注目され、投資対象として購入を考える方が増えてきています。

では、“買う側”にとって、どんな物件が魅力的なのでしょうか?“売る側”から“買う側”に視点を変えて、一緒に考えてみましょう。

“買う側”にとっては、投資金額に対するリターン、つまり「利回り」が重要であるのは言うまでもありませんが、長期の資産運用であるからこそ「どんな建物なのか?」が重要なポイントとなります。木造か鉄骨造か、などの構造躯体や各種設備・仕様、築年数、改修・補修の有無に加え、「設計・施工会社の信頼性」など、投資対象として将来も安心できる建物であることが大切な要素になります。


信頼できる建築会社で建てられた耐震性や耐久性に優れた建物なら、買う側も安心できますね。


Point 2 建物管理や入居者対応の善し悪しが、売却成功を左右する


信頼できる建築会社による良質な建物という以外にも、“買う側”に響くポイントはあります。なかでも重要なのが、しっかりとした管理・運営体制です。投資対象として賃貸住宅を購入される方の多くが、一括借上げなどのサブリースを利用し、不動産会社などに経営をアウトソーシングされています。

入居者募集から入居審査、クレーム対応、入退去時の部屋のクリーニング、日々の建物の清掃、建物のメンテナンス体制はしっかりしているか?など、入居者の満足度を高め、建物の価値を長く維持できる管理体制が整っている賃貸住宅は、“買う側”にとっても大きなメリットになります。

「良質な建物」と「良い管理・運営体制」をセットで購入・引き継げることは、“買う側”にとっては好都合。“売る側”にとっても好条件で取り引きするための成功の鍵といえるでしょう。


例えば、ユーズドの高級腕時計の価格は、ブランドだけでなく使用状況も考慮されるもの。定期的なメンテナンスで品質がキープできていれば満足いく取り引きにつながります。


Point 3 収益不動産の購入希望者は全国各地にいます


物件の管理や経営をアウトソーシングすることの多い収益不動産の場合、購入対象の物件が必ずしも自分の住んでいる近くにある必要はありません。魅力的な物件を全国各地で探されている方も多くいらっしゃいます。そのため購入希望者を全国から集められる集客力の高い不動産会社に売却を委託すれば、売買成立の可能性は高まります。

また、売却の委託先がその物件の管理を行っている不動産会社であれば、入居者や建物管理に関する情報など、物件のセールスポイントをすべて把握しているので、より好条件での売却が期待できます。


全国ネットワークを持った不動産会社が物件を管理していれば、万一の売却時にも大きなメリットが。


ここがポイント!

賃貸物件を経営中に、その物件を売却しないといけなくなったとしても、売却は可能です。信頼のおける会社が建築・管理している賃貸住宅は、魅力的な「収益不動産」として“買う側”からも高評価を得ることができるでしょう。




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All About「日本茶」ガイド:市川 雅恵 さん

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