シャーメゾン土地活用メールマガジン

今日は七夕。短冊に願いごとを書いて笹につるし、天の川に向かって祈りをささげる日です。皆さまの願いが、叶いますように。今回は、賃貸経営での資金調達について解説します。

土地活用 サクセスマガジン VOL.13 賃貸経営を始めるには、どのくらいの資金が必要?

今回教えてくれるのはこのガイド
All About「土地活用」ガイド:谷崎 憲一氏
自らアパート・マンションなどの大家業を営む傍ら、地主さん家主さんの抱える様々な問題の相談機関としてコンサルティング会社を経営。
各種セミナー・講演会実施、新聞発行などを行い、賃貸経営についての
多くの相談に応えている。


長期にわたって定期的に安定した家賃収入を期待できる賃貸経営。そればかりでなく、私的年金として、節税対策として……さまざまな用途に活用できるのが大きな魅力です。確かにある程度の資金は必要になりますが、資金調達は、限られた人だけしかできないわけではないのです。


1. 自己資金+ローン融資のほかにも、資金調達法はさまざま


賃貸経営を始める際に、必ず必要なのが「資金」。一般的には、自己資金とローンを組み合わせて用意します。

自己資金とは自分が用意できる現金のことで、自己資金ではまかえない部分をローンで調達することになります。では、ローンは、どんな人が借りることができるのでしょうか?

実は賃貸住宅ローン審査では、申込者の年齢や年収といった社会的信用力や返済能力だけではなく、不動産の担保価値や収支の採算性も大きなポイントになります。「定期的に入るか」「どのくらいの金額が見込めるか」を重視しますから、収益性の高い物件で、しっかりとした事業計画を立てていれば、融資を受けやすくなるでしょう。


一般的には自己資金が多いに越したことはないが、金融機関から融資を受けることができれば、少ない自己資金でも賃貸経営は充分可能。

一括借上システムを採用すれば、空室になっても安定的な収入が見込める。ローンも受けやすくなるので検討してみるのもいいだろう。


2. 最初に、どんなことに使うお金が必要なの?


賃貸経営を始めるためにまず必要となるお金は、物件の建築費のほかにも、設備費や電気・ガス・水道などの工事費……。さらには仲介手数料や印紙代、登記費用、ローン手数料など、以下のようにさまざまあります。

【建築費のほかに必要な諸費用】
・設備費
・建物外の工事費(電気・ガス・給排水・外構工事など)
・税金(不動産取得税・印紙税・固定資産税・登録免許税など)
・司法書士費用・土地家屋調査士費用・税理士費用
・火災保険・地震保険
・ローン手数料
・不動産仲介手数料

これらは、自己資金から捻出したほうがよいでしょう。本来、アパートローンは賃貸物件の建築費に充てるもの。諸費用までローンでまかなってしまうことを「オーバーローン」といいますが、このオーバーローンのために、金融機関からの融資審査が通りにくくなってしまうこともあるので、注意が必要です。


電気・ガス・水道などの工事費も初期投資に含まれる。物件の要件によって金額が異なるので、充分なリサーチが必要だ。

電気・ガス・水道などの工事費も初期投資に含まれる。物件の要件によって金額が異なるので、充分なリサーチが必要だ。


3. 長期的な視点で資金計画を考えよう!


確かに、自己資金が多いほうが好条件で融資を受けることができるのは事実です。しかし、だからといって、自己資金が少なくても諦めることはありません。自己資金が少なくても賃貸経営を始める方法は、さまざまあるからです。

例えば、家賃・入居率ともに高水準をキープできる物件を建設することができれば、安定経営が見込め、ローン融資の比率が高くても経営は成功するでしょう。こうしたことから、近年では頭金ゼロのフルローンを活用する人も増えています。

また、自己所有の土地があれば、資金負担を少なくする方法として、「等価交換方式」といったものもあります。


エレベーターの交換をはじめとする設備のメンテナンス費用も必要になる。いざというときに慌てないように、手持ちの現金すべてを初期投資に回さず、ある程度手元に残しておくのが◎。

例えば、ホテルライクなデザインを取り入れた賃貸物件。他と差別化を図ることで、少ない自己資金で安定経営を行うことが可能だ。


ここがポイント!

資金調達をラクにするポイントは、長期にわたって安定的に家賃収入が見込める優良な賃貸物件と、将来を見据えた綿密な収支計画です。自己資金が少なくても資金調達することはできますので、まずはしっかりとした事業計画を立てましょう。




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All About「生活家電」ガイド:神原サリーさん

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