シャーメゾン土地活用メールマガジン

阪神・淡路大震災から22年。東日本大震災からは6年もの歳月が経とうとしています。幾度となく日本を襲ってきた大地震を教訓に、しっかりと防災に取り組みたいものです。そこで今回は、賃貸経営における地震対策のポイントをお伝えします。

土地活用 サクセスマガジン VOL.5 地震から入居者と建物を守るには?

今回教えてくれるのはこのガイド
All About「土地活用」ガイド:谷崎 憲一氏
自らアパート・マンションなどの大家業を営む傍ら、地主さん家主さんの抱える様々な問題の相談機関としてコンサルティング会社を経営。
各種セミナー・講演会実施、新聞発行などを行い、賃貸経営についての
多くの相談に応えている。


世界有数の地震大国である日本は、いつ、どこで大規模地震が起きても不思議ではありません。そのため、賃貸経営をするオーナーは、「地震は必ずやって来るもの」という意識で、建物の設計段階から地震対策に取り組む必要があります。自分自身のみならず、入居者の生命と財産を守ることもオーナーの使命です。


1. 木造、鉄骨造、鉄筋コンクリート造、それぞれの特徴

主要構造部を木材でつくる建物である「木造」の中には、「在来工法」と「ツーバイフォー工法」の2通りの工法があります。「在来工法」は、日本の伝統的な工法ですが、耐震技術が発展し、居住性、耐火性、防音性も含め、近年の建物は進化していると言われています。「ツーバイフォー工法」は、壁と壁が支え合う、北米で発達した比較的新しい工法です。

木造よりもさらに開発が進んでいるのが、認定工業化された「鉄骨造」です。主要構造部は、鉄骨(鋼材)を使用しており、鉄骨の厚みの違いで「軽量鉄骨造」と「重量鉄骨造」の2種類に分かれます。建物の規模や階層、間取り等によって軽量/重量どちらのタイプ(もしくは2種類を組み合わせた複合型)が適しているかを判断されることが多いようです。

「鉄筋コンクリート造」は、主要構造部を鉄筋とコンクリートでつくる建物。圧縮に強いコンクリートと引っ張りに強い鉄筋の両面のメリットが活かせますが、コンクリートの厚みがある分だけ、壁や柱が大きくなる傾向があります。中高層建築でよく使われています。

なお、昭和56年に「建築基準法」が改正され、いかなる工法でも、震度7の地震にも耐えられる「新耐震基準」を満たさないと建てることができなくなりました。


低層賃貸住宅では鉄骨造が人気。

低層賃貸住宅では鉄骨造が人気。


2. 最も耐震性能が高い「耐震等級3」の物件を選ぶのが◎

「建築基準法」で定められている耐震基準を満たしていても、建物それぞれの耐震性能は異なります。その評価ランクの指標となるのが、住宅性能表示制度の耐震等級です。等級は、規定水準の1から、最高等級となる3までの3段階で、建築物の建築構造を選ぶ際のひとつの目安になります。

大地震に備えて長期的な賃貸経営を目指すには、「耐震等級3」の商品を選ぶことをおススメします。


「新耐震基準」の中でも、最も耐震レベルの高い「耐震等級3」の商品を選ぶのが望ましい。

「新耐震基準」の中でも、最も耐震レベルの高い「耐震等級3」の商品を選ぶのが望ましい。


3. 長期安定経営には、保証や健全な維持管理が必須!

主要構造部の保証はとても重要です。施工会社は、「住宅の品質確保の促進等に関する法律」に基づき、10年間の保証が義務づけられています。さらに、会社によっては20年の基本保証期間や保証期間の延長など、独自の制度を設けているところもあります。長期にわたる賃貸経営を考えると、「保証制度が充実している会社」に着目することも大切です。

点検・修繕などで長期の安全性を維持できるアフターサポートは、会社によってさまざまです。サポートの違いによるメリット・デメリットをしっかりチェックして、長期的に安定した経営を手に入れましょう。


保証内容は各社バラバラ。初回の保証期間だけでなく内容や延長方法も確認を。

保証内容は各社バラバラ。初回の保証期間だけでなく内容や延長方法も確認を。


ここがポイント!

「安心」「安全」を入居者に提供することは賃貸経営の基本となります。近年は入居者の意識も高くなってきていますので、「耐震性能の高い賃貸住宅」は必須条件です。耐震性能の最高等級である「耐震等級3」を選ぶことはもちろん、アフターサポート体制も重要ですから、各社のサービスを比較検討することをおすすめします。




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