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相続等により取得した空き家の譲渡所得3,000万円特別控除の特例の創設

税理士法人今仲清事務所 税理士 今仲 清

国土交通省が平成26年に実施した空家実態調査によると、周辺の生活環境に悪影響を及ぼし得るその他の住宅である空き家の約75%が旧耐震基準の下で建築されたものであり、また、平成25年における住宅の耐震化の進捗状況の推計値として国土交通省が平成27年6月に公表した数値を考慮すると、そのような空き家のうち約60%が耐震性のない建築物であると推計されています。そこで平成28年度税制改正により、「相続等により取得した空き家を譲渡した場合の3,000万円特別控除」が創設されることとなりました。

1.被相続人が一人で住んでいた家を譲渡して3,000万円特別控除

相続によって取得した空き家を一人暮らしだった被相続人が死亡した日以後3年を経過した日の属する年の12月31日までに譲渡したときは、その空き家を譲渡して得た利益から3,000万円を控除できる特例が創設されました。

(1)一人暮らしでなければならない

この特例は空き家をなくすことを目的にしていますので、被相続人が亡くなられた時点で一人暮らしの場合に限られます。被相続人に同居者がいなかった場合に限り、亡くなられた方が住んでいた空き家とその敷地を相続された方が売却して利益を得た場合に、その利益から3,000万円の特別控除が認められます。

(2)昭和56年 5月31日以前に建築された建物に限る

対象は、被相続人の居住の用に供していた「昭和56年5月31日以前に建築された建物とその敷地」に限られます。区分所有建築物は除かれ、建物を壊して敷地のみを譲渡するか、建物について耐震基準を満たすように耐震リフォームをしてから譲渡しなければなりません。もっとも、耐震基準を満たしている建物の場合にはそのまま譲渡しても特例が適用できます。

(3)相続から譲渡まで引き続き空き家でなければならない

相続した後、その家や家を取り壊した後の土地を事業の用、貸付けの用又は居住の用に供した場合には、この特例は適用できません。あくまでも相続から譲渡まで引き続き空き家でなければならないのです。しかも「相続開始から譲渡まで空き家であったこと等」については所在市区町村に状況に応じて売買契約書の写しや電気若しくはガスの閉栓証明書又は水道の使用廃止届出書、使用状況が分かる写真、固定資産税の課税明細書の写しなどを提出し、「被相続人居住用家屋等確認書」の交付を受けて、確定申告書に添付しなければなりません。

<適用要件>
被相続人居住用家屋 相続開始直前に被相続人の居住用家屋であったこと
相続開始直前に被相続人以外の居住者がいなかったこと
昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること(区分所有建築物を除く)
土地等 相続開始直前において「被相続人居住用家屋」の敷地の用に供されていた土地等
対象者 相続により「被相続人居住用家屋」及びその敷地の用に供された土地等を取得した個人
適用期間 平成28年4月1日から平成31年12月31日までの譲渡
譲渡期限 相続の時から相続開始日以後3年を経過する日の属する年の12月31日までの譲渡
譲渡対価限度額 譲渡対価の額が1億円を超えるものを除く

<特例のイメージ>

<特例のイメージ>

2.譲渡対価が1億円を超えるものは適用されない

建物及び土地の合計譲渡価額が 1億円を超えるものについては、特例が適用されないこととされています。もちろん2回以上に分けて売却した場合には通算して1億円超かどうかが判定されます。また、共有者がいる場合には、その合計金額で判定されます。

(1)共同相続人が時期を違えて譲渡等した場合

譲渡対価の額が 1億円を超えるかどうかは、相続人が共同で被相続人居住用家屋とその敷地を相続し、その後、時期を前後して各相続人がこれらの資産を譲渡した場合などには、相続開始の日から最初に譲渡をした日以後3年を経過する日の属する年の12月31日までの譲渡を合計して1億円以下かどうかを判定することになります。

<譲渡対価が1億円を超えるかどうかの判定期間の例>

<特例のイメージ>

(2)適用前譲渡及び譲渡の期間内に贈与や低額譲渡があった場合

この譲渡には贈与及び低額譲渡が含まれますので、相続開始の日から譲渡をした日以後3年を経過する日の属する年の12月31日までに贈与等があった場合には、贈与時の価額又は低額譲渡時の価額を加算して1億円を超えるかどうかを判定することになります。本制度の適用を受けた場合は、対象資産の譲渡と前後する贈与や低額譲渡について、期間内の合計価額が1億円を超えないように留意する必要があります。