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広大地評価から「地積規模の大きな宅地の評価」へ

税理士法人 ファミリィ 代表社員・税理士 山本和義

従来の広大地の評価に係る広大地補正率は、個別の土地の形状等とは関係なく面積に応じて比例的に減額するものであったため、社会経済情勢の変化に伴い、広大地の形状によっては、それを加味して決まる取引価額と相続税評価額が乖離する場合が生じていました。
また、広大地の評価の適用要件は、「定性的(相対的)」なものであったことから、広大地に該当するか否かの判断に苦慮するなどの問題が生じていました。
このことを踏まえ、平成30年1月1日以後「地積規模の大きな宅地の評価」を新設し、その適用要件については、地区区分や都市計画法の区域区分等を基にすることにより「定量的(絶対的)」なものとし、明確化が図られました。なお、これに伴い「広大地の評価」は平成29年12月31日をもって廃止することとされました。

改正の影響

地積規模の大きな宅地とは、三大都市圏は500㎡以上、三大都市圏以外の地域においては1,000㎡以上の宅地で一定の要件を満たす宅地をいいます。
この見直しに伴い、①広大地評価から地積規模の大きな宅地の評価へ変わる宅地、②広大地評価の適用を受けることができた宅地が地積規模の大きな宅地の評価を受けることができなくなる場合、③広大地評価の適用を受けることができなかった宅地が地積規模の大きな宅地として評価することができるようになる場合など、所有する宅地の状況によって改正前後の有利・不利が異なります。

平成29年まで
(広大地)
平成30年から
(地積規模の大きな宅地)
代表的な事例
適用あり 適用なし 路線価地域においては一定の地区区分に該当しない土地(「繁華街地区」や「中小工場地区」など)
適用なし 適用あり 公共公益的施設用地が必要のない土地、マンション適地など
適用あり 適用あり 地積規模が一定以上の土地でそれぞれの適用要件を満たす土地など
適用なし 適用なし 開発のできない市街化調整区域の土地など

地積規模の大きな宅地の評価とは

1.地積規模の大きな宅地とは

地積規模の大きな宅地とは、三大都市圏においては500㎡以上の地積の宅地、三大都市圏以外の地域においては1,000㎡以上の地積の宅地をいいます。

(注)次の1から4のいずれかに該当する宅地は、地積規模の大きな宅地から除かれます。

1 市街化調整区域(都市計画法に規定する開発行為を行うことができる区域を除きます。)に所在する宅地
2 都市計画法の用途地域が工業専用地域に指定されている地域に所在する宅地
3 指定容積率が400%(東京都の特別区においては300%)以上の地域に所在する宅地
4 大規模工場用地

2.「地積規模の大きな宅地の評価」の対象となる宅地

「地積規模の大きな宅地の評価」の対象となる宅地は、路線価地域に所在するものについては、地積規模の大きな宅地のうち、普通商業・併用住宅地区及び普通住宅地区に所在するものとなります。 また、倍率地域に所在するものについては、地積規模の大きな宅地に該当する宅地であれば対象となります。

3.評価方法

(1)路線価地域に所在する場合

「地積規模の大きな宅地の評価」の対象となる宅地は、路線価に、奥行価格補正率や不整形地補正率などの各種画地補正率のほか、規模格差補正率を乗じて求めた価額に、その宅地の地積を乗じて計算した価額によって評価します。

路線価地域に所在する場合

(2)倍率地域に所在する場合

「地積規模の大きな宅地の評価」の対象となる宅地は、次に掲げる①の価額と②の価額のいずれか低い価額により評価します。

1 その宅地の固定資産税評価額に倍率を乗じて計算した価額
2 その宅地が標準的な間口距離及び奥行距離を有する宅地であるとした場合の1㎡当たりの価額に、普通住宅地区の奥行価格補正率、不整形地補正率などの各種画地補正率のほか、規模格差補正率を乗じて求めた価額に、その宅地の地積を乗じて計算した価額

4.規模格差補正率

規模格差補正率は、次の算式により計算します(小数点以下第2位未満は切り捨てます。)。

規模格差補正率

上記算式中の「」及び「」は、地積規模の大きな宅地の所在する地域に応じて、それぞれ次に掲げる表のとおりです。

❶三大都市圏に所在する宅地

地積(㎡) 地区区分(普通商業・併用住宅地区、普通住宅地区)
500以上1,000未満 0.95 25
1,000以上3,000未満 0.90 75
3,000以上5,000未満 0.85 225
5,000以上 0.80 475

❷三大都市圏以外の地域に所在する宅地

地積(㎡) 地区区分(普通商業・併用住宅地区、普通住宅地区)
1,000以上3,000未満 0.90 100
3,000以上5,000未満 0.85 250
5,000以上 0.80 500
規模格差補正率の具体的な計算例

5.具体的な計算例

(設例1)宅地の場合 (設例2)市街地農地の場合

三大都市圏内に所在する面積750㎡の宅地

※他の地積規模の大きな宅地の評価の適用要件は満たしている。

三大都市圏内に所在する面積750㎡の宅地

(注)規模格差補正率は、小数点以下第2位未満を切り捨てて求める。

三大都市圏以外の地域内に所在する面積1,500㎡の畑

※1 他の地積規模の大きな宅地の評価の適用要件は満たしている。

※2 宅地造成費として、整地(1㎡当たり600円)を要する。

三大都市圏以外の地域内に所在する面積1,500㎡の畑
(注1)
規模格差補正率は、小数点以下第2位未満を切り捨てて求める。
(注2)
市街地農地等については、「地積規模の大きな宅地の評価」を適用した後、宅地造成費相当額を別途控除して評価する。
<「地積規模の大きな宅地の評価」の適用対象の判定のためのフローチャート>
「地積規模の大きな宅地の評価」の適用対象の判定のためのフローチャート

※本サイトに掲載の内容は、平成30年7月現在の法令に基づき作成しております。

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