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不動産の取得者名義の勘違い マイホームを取得するときの名義は 共有にしておくと有利?

税理士法人 FP総合研究所 代表社員・税理士 山本和義

マイホームを新築・取得するときに、不動産の名義を共有にしておくと税金上有利になると聞いたので、夫婦共有にしておきたいとか、親子共有で所有権の登記を希望される人も少なくありません。不動産の所有権に関する登記手続きは「司法書士」が専門家で、登記を依頼される方から共有での登記を申し出ると、その申し出のとおり司法書士が登記手続きを行うことがあります。

しかし、以下のような点に留意して慎重に不動産の所有権に関する名義の登記を検討しないと、思わぬ課税を受けることになりますので、注意が必要です。また、小規模宅地等についての相続税の課税価格の計算の特例の適用にあたっては、建物の区分所有登記の有無により、取扱いが異なる場合がありますのでご留意ください。

不動産の取得者名義の原則

土地や建物の所有権の登記をするときに、実際に負担した資金・ローン・贈与を受けた金額の合計をそれぞれの負担額とし、その割合で登記(下図)しないと贈与税の課税の問題がおこります。

例えば、実際には父が2,000万円、息子が1,000万円の負担をしていたにもかかわらず、それぞれの持分を2分の1として所有権の登記をすると、3,000万円×1/2=1,500万円がそれぞれの持分となり、息子は1,500万円-1,000万円=500万円の贈与を父から受けたことになります。したがって、この場合は、父3分の2、息子3分の1として登記しないと贈与税の課税問題が生じることになります。

また、二世帯住宅を建てる場合に、子の所得水準での借入金だけでは資金が不足するときに、父との連帯債務であれば銀行などから十分な融資が受けられるようなときには、連帯債務の負担割合で登記することが必要です。

連帯債務とは、債権者に対し、各連帯債務者がそれぞれ債務の全額について返済しなければならない義務を負う契約をいいます。連帯債務については当事者間の内部契約により各連帯債務者の年間所得の比率など合理的な基準によりその負担割合を定め登記に反映させることが必要です。

なお、連帯債務により取得した家屋について、一定の要件を満たす場合には、その連帯債務の各債務者について住宅ローン控除の適用を受けることができます。

一方、連帯保証とは、主たる債務者がその債務の弁済ができなくなった場合に、連帯してその債務の弁済にあたる義務を負う契約です。そのため、連帯保証人については、住宅ローン控除の適用は受けられません。

<連帯債務における負担割合を決める場合の合意書の例>

合意書

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