土地有効活用に伴い、アパート・マンション等の賃貸建物を建築すると相続税の軽減に大きく寄与します。それらの課税の仕組みと留意点を簡潔に解説します。
【例】所有土地の上にアパート・マンションを建築した場合
相続税評価の上で、その敷地の利用区分が更地(自用地)から貸家建付地に変わり、更地の場合より20％～30％程度相続税評価額の引下げを図ることができます。宅地などは更地での評価額そのものが高額ですから評価減による減額金額も大きく、課税価格の引下げに効果的です。
広大地の評価
「広大地」とは、その地域における標準的な宅地の地積に比して著しく地積が広大な宅地で、開発行為を行おうとした場合に道路や公園等の公共公益的施設用地の負担が必要な土地のこと。
既に開発行為を了しているマンションなどの敷地用地や現に宅地として有効利用されている建築物の敷地用地などについては、既に開発を了していることから、標準的な地積に比して広大であっても「広大地」には該当しないとされています。※
※3階建て以上の建物の場合をいい、２階建てまでの建物(たとえば、アパート)の場合、たとえ開発して建築された直後であっても、その他一定の要件を満たすときは「広大地」適用の対象なります。
小規模宅地等の特例の適用遊休地のままでは、小規模宅地等の特例を受けることができませんが、アパート・マンションを建築後は、小規模宅地等の特例(200㎡までの部分について50％減額)の適用を選択することが可能となります。
固定資産税評価額は建物の建築価額の5～6割程度の評価額が目安となりますので、例えば建築価額1億円の賃貸住宅を新築すると、相続税評価額は借家権割合を控除して約4,000万円程度となり、6,000万円程度の評価差額が期待できます。
借入金があるから相続税が安くなるのでないアパート・マンション建築による相続税の軽減効果はアパート・マンションの建築価格と相続税評価額との開差を活用することにより生じます。そのため、アパート・マンション建築資金について自己資金で賄っても借入金によっても相続税の軽減効果は同じです。
【例】
●5,000万円を借入れて5,000万円でアパート・マンションを建築した場合
相続税の計算においては、5,000万円の借入金は5,000万円のマイナス財産として評価されますが、アパート・マンションは約2,000万円程度に評価され、時価ベースでは正味財産の増減はないものの、相続税評価額ベースでは3,000万円正味財産が減少し、結果として相続税額が軽減されることとなります。
●自己資金で行った場合
5,000万円の現預金が減少し、相続税評価額2,000万円のアパート・マンションが増加することになり、借入金で行った場合と同様に相続税の節税効果が期待できます。
土地活用や相続対策を目的にアパート・マンションを建築する場合を多く見受けます。住宅の家賃は消費税法では「非課税」となるため、非課税売上に対応するアパート・マンションに係る消費税は「個別対応方式」によると仕入税額控除ができません。すなわち、アパート・マンションに係る消費税の還付を受けられないということです。
