土地有効活用による対策には、土地の固定資産税等の軽減や新築したアパートの不動産取得税や固定資産税の軽減も期待できます。そこで、それぞれの税効果を獲得するための留意点を簡潔に解説します。
固定資産税は、毎年1月1日(賦課期日)現在、市町村の固定資産課税台帳に土地、家屋または償却資産の所有者として登録されている者に対して課税される税金です。
税額は次の算式によって計算されますが、都市計画法による都市計画区域のうち、原則として市街化区域内に所在する土地や家屋に対しては、別に都市計画税課税され、固定資産税と併せて徴収されることになっています。
駐車場用地にアパート・マンションを建築した場合
税額は次の算式によって計算されますが、都市計画法による都市計画区域のうち、原則として市街化区域内に所在する土地や家屋に対しては、別に都市計画税課税され、固定資産税と併せて徴収されることになっています。
住宅用地については、税負担を軽減するため、住宅用地の価格(固定資産税評価額)に次表の特例率を乗じて課税標準を求めます。
この場合、住宅と土地の所有者が異なっていてもかまいません。
なお、家屋が専用住宅でなく店舗併用住宅等の場合は、家屋の敷地面積に次表の住宅用地の率を乗じて住宅用地の範囲を求めます。
この場合、住宅と土地の所有者が異なっていてもかまいません。
| (注1) | 小規模住宅用地・・・住宅の敷地で住宅1戸について200m2までの土地をいいます。 一般住宅用地・・・住宅の敷地で住宅1戸について200m2を超え、住宅の床面積の10倍までの土地をいいます。 なお、10倍を超える部分の土地については、住宅用地の特例はありません。 |
駐車場用地にアパート・マンションを建築した場合アパート・マンションはその1戸を1住宅と判定されますので、仮に12戸の賃貸マンションを1,500m2の土地の上に建てた場合には、12戸×200m2＝2,400m2＞1,500m2ですから敷地全体の固定資産税評価額が1/6の価格となります。ただし、この場合、敷地が2,400m2を超えている部分については固定資産税評価額が1/3の価格となります。
※遊休地に対する固定資産税等は、税金計算上必要経費や取得費になりません。
※土地の固定資産税や都市計画税等は軽減されることになりますが、新たにアパート・マンションの固定資産税等が発生します。
アパート・マンションを建築した場合、その一室あたりの部屋の広さ（床面積）により不動産取得税、固定資産税の軽減を受けることができます。
この場合の床面積とは、登記簿上の床面積（区分所有建物の場合、共用部分の面積を含める）を基準に各部屋あたりの床面積を算定したものを指しています。
ワンルームタイプ（１K、１DK）の賃貸住宅等を建築される場合
この場合の床面積とは、登記簿上の床面積（区分所有建物の場合、共用部分の面積を含める）を基準に各部屋あたりの床面積を算定したものを指しています。
ワンルームタイプ（１K、１DK）の賃貸住宅等を建築される場合上記に掲げる床面積の要件に該当するか否かにより、不動産取得税及び固定資産税の額が大きく異なってきますので注意が必要です。
土地有効活用に伴い、アパート・マンション等の賃貸建物を建築すると相続税の軽減に大きく寄与します。それらの課税の仕組みと留意点を簡潔に解説することとします。
